西安限購新政：出租一套后可再獲一套購房資格
西安樓市再出新政策，本次政策主要在限購資格上進行了大的調(diào)整，這是西安在528新政之后做出第一次大的改變。居民存量住房納入保障性租賃住房管理并正式簽訂相關合同后，有關家庭方可在西安市限購區(qū)獲得新增購買一套住房資格，具體政策如下。
各區(qū)縣、西咸新區(qū)、各開發(fā)區(qū)住建局，局機關各處室、直屬事業(yè)單位，各相關單位、企業(yè)：
為加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，完善我市保障性租賃住房政策，通過盤活居民存量住房方式增加我市保障性租賃住房房源供給，西安市住房保障工作領導小組辦公室制定了《西安市居民存量住房用于保障性租賃住房操作指南》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。
西安市住房保障工作領導小組辦公室
2022年8月19日
西安市居民存量住房用于保障性租賃住房操作指南
為加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，完善我市保障性租賃住房政策，通過盤活居民存量住房方式增加我市保障性租賃住房房源供給，根據(jù)《陜西省人民政府辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》（陜政辦發(fā)〔2021〕40號）、《西安市人民政府辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》（市政辦發(fā)〔2022〕4號），結(jié)合我市實際，制定本操作指南。
第一條 房源條件
申請納入保障性租賃住房，在符合安全要求、尊重自愿前提下，還須符合以下條件：
（一）住房位于我市限購區(qū)域內(nèi)且已取得房屋權(quán)屬證書；
（二）無權(quán)屬糾紛且無查封登記、限制信息；
（三）具備基本入住條件。
第二條 認定流程
（一）房源入庫申請。申請人登錄市住建局門戶網(wǎng)站“西安市保障性租賃住房網(wǎng)上服務平臺”（以下簡稱“服務平臺”），閱知《西安市居民存量房用于保障性租賃住房權(quán)利義務告知書》，從“服務平臺”的企業(yè)庫中自主選擇一家運營服務企業(yè)，填報個人房屋、家庭成員（配偶及未成年子女）信息，上傳以下申請資料：
1. 房屋產(chǎn)權(quán)人身份證件；
2. 房屋權(quán)屬證書；
（二）現(xiàn)場核驗。運營服務企業(yè)負責對申請人住房情況進行實地核查，住房符合申請條件且與申請人就承租方式等事宜達成一致意見后，雙方簽訂《保障性租賃住房運營服務協(xié)議》。運營服務企業(yè)將《保障性租賃住房運營服務協(xié)議》、申請人家庭成員資料、住房實景影像資料上傳至“服務平臺”。
（三）審核認定。申請人住房所在區(qū)縣、開發(fā)區(qū)住建部門負責在“服務平臺”對申請人和房源信息等數(shù)據(jù)進行審核。材料不全或不符合要求的，在1個工作日內(nèi)，一次性告知居民及運營服務企業(yè)需要補正的材料。審核通過并進行房源公示后，“服務平臺”生成《西安市居民存量住房用于保障性租賃住房認定書》，區(qū)縣、開發(fā)區(qū)住建部門將房屋信息推送市保障性住房管理中心（以下簡稱“市保障中心”），市保障中心負責將住房納入保障性租賃住房房源庫，并定期發(fā)布房源信息。
第三條 租賃管理
（一）運營服務企業(yè)。按照“穩(wěn)妥實施、有序推進”的原則，先選擇西安市住房租賃管理有限公司、西安君時住房租賃管理有限公司、陜西永恬居商務服務有限公司、西安市安居樂筑住房租賃有限公司作為試點運營服務企業(yè)。同時鼓勵專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)自愿申請參與居民存量住房用于保障性租賃住房運營管理服務，擇優(yōu)選取納入保障性租賃住房運營服務企業(yè)庫，并實行績效考核和動態(tài)管理。
運營服務企業(yè)負責居民存量住房用于保障性租賃住房出租運營管理，主要承擔房源核查、房源帶看、簽約備案、日常巡查、安全隱患排查等工作。
（二）租賃方式。根據(jù)運營服務企業(yè)與居民協(xié)商結(jié)果，居民可選擇直接將住房出租給符合保租房申請條件的承租人，運營服務企業(yè)為居民提供第三方委托運營服務。居民也可選擇將所屬住房出租給運營服務企業(yè)并委托企業(yè)租賃運營。
（三）納管期限。居民存量住房用于保障性租賃住房管理的，5年內(nèi)不得上市交易（包括轉(zhuǎn)讓、市場租賃等），通過房屋交易和不動產(chǎn)登記系統(tǒng)進行限制，期限以《西安市居民存量住房用于保障性租賃住房認定書》發(fā)布之日起計算。因法院判決、繼承等情形辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，該套住房仍須作為保障性租賃住房直至5年期滿。
第四條 租賃申請
申請人根據(jù)“服務平臺”發(fā)布的房源信息實時申請保障性租賃住房資格，保障性租賃住房資格審核按照《西安市保障性租賃住房資格審核及分配暫行規(guī)定》執(zhí)行。
同一房源有多個申請人的，運營服務企業(yè)按照審核通過時間，依次安排看房選房，直至簽訂租賃合同。
第五條 合同管理
（一）合同簽訂。居民選擇運營服務企業(yè)作為第三方委托運營的，出租人（產(chǎn)權(quán)人）、承租人、運營服務企業(yè)三方通過“服務平臺”簽訂三方住房租賃合同，并按相關規(guī)定辦理住房租賃網(wǎng)簽備案。
居民選擇將所屬住房出租給運營企業(yè)并委托企業(yè)租賃運營的，雙方當事人依據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》簽訂房屋租賃合同并網(wǎng)簽備案；運營企業(yè)將委托住房轉(zhuǎn)租給次承租人時，應依據(jù)相關規(guī)定簽訂房屋租賃合同并網(wǎng)簽備案。
（二）合同時限。納入保障性租賃住房管理后，租賃合同期限最長不超過5年。承租人因工作、生活需要，經(jīng)與住房租賃合同相對方協(xié)商一致后，可提前解除租賃合同，違約方按照租賃合同約定承擔違約責任。
第六條 費用收繳
（一）租金收取。租金按月或按季度收取，不得一次性收取超過3個月的租金，押金不得超過1個月租金。居民選擇將所屬住房出租給運營企業(yè)并委托企業(yè)租賃運營的，應按照我市住房租賃資金監(jiān)管相關規(guī)定將租金及押金納入資金監(jiān)管賬戶。
（二）服務費收取。居民選擇運營服務企業(yè)作為第三方委托運營的，出租人應按合同約定在完成住房租賃網(wǎng)簽備案后，向運營服務企業(yè)支付運營服務費。
第七條 收費標準
（一）租金標準。保障性租賃住房租金按照“租賃運營服務企業(yè)可持續(xù)、租戶可負擔”的原則，接受政府指導。租金標準按不高于同地段、同品質(zhì)的市場租賃住房評估租金的90%執(zhí)行。
（二）服務費標準。運營服務企業(yè)應在“服務平臺”公示服務費收費標準，服務費應低于行業(yè)平均標準，鼓勵運營服務企業(yè)降低服務費標準。
第八條 運營服務企業(yè)權(quán)利義務
運營服務企業(yè)應遵守國家和省、市保障性租賃住房相關規(guī)定和《保障性租賃住房運營服務企業(yè)承諾書》中有關承諾事項，按照法律法規(guī)規(guī)定、合同約定履行相關權(quán)利義務。
（一）權(quán)利
1．自愿申請參與居民存量住房用于保障性租賃住房的運營服務；
2．按照運營服務協(xié)議約定收取服務費；
3．運營服務企業(yè)如不再開展運營服務，與所有出租人協(xié)商一致，并選定后續(xù)運營服務企業(yè)，完成費用清算，經(jīng)市住房建設主管部門同意后可退出企業(yè)庫；
4．出租人、承租人有損害公共利益或他人合法權(quán)益行為的，運營服務企業(yè)可按照法律法規(guī)規(guī)定和合同約定，要求行為人停止實施損害行為；
5．依法享有法律法規(guī)規(guī)定和合同約定的其他權(quán)利。
（二）義務
1．負責房源核驗、房源帶看、承租人資格核驗、簽約備案等；
2．負責保障性租賃住房日常管理，開展房屋使用情況巡查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為及時制止、記錄、上報；
3．開展消防、用電、燃氣等安全隱患巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時報告相應主管部門，配合做好租金、水、電、氣、物業(yè)服務等費用查驗；
4．建立投訴處理機制，配合相關部門開展矛盾糾紛調(diào)處工作；
5．履行國家和省、市保障性租賃住房政策規(guī)定及合同約定的其他義務。
運營服務企業(yè)違反有關規(guī)定或合同約定，不履行上述義務，視情節(jié)輕重，將采取聯(lián)合失信公示、取消入庫資格等措施；造成損失的，依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，移送司法機關處理。
第九條 出租人權(quán)利義務
出租人應遵守國家和省、市保障性租賃住房相關規(guī)定和《居民自愿將存量住房用于保障性租賃住房承諾書》中有關承諾事項，按照法律法規(guī)規(guī)定和合同約定履行相關權(quán)利義務。
（一）權(quán)利
1．自愿申請將存量住房納入保障性租賃住房；
2．可通過“服務平臺”在企業(yè)庫中選擇運營服務企業(yè)，依法依規(guī)與承租人、運營服務企業(yè)協(xié)商租賃事宜；
3．按照租賃合同約定收取租金、押金；
4．住房租賃合同期滿或者解除，承租人未按合同約定騰退的，出租人可依法要求承租人騰退住房；
5．承租人有損害公共利益或他人合法權(quán)益的行為，出租人可依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求承租人停止實施損害行為；
6．住房被納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同后，出租人家庭可在限購區(qū)域獲得新增購買一套住房的資格；
7．依法享有法律法規(guī)規(guī)定和合同約定的其它權(quán)利。
（二）義務
1．居民存量住房用于保障性租賃住房的，必須符合安全要求，并同時符合：已取得權(quán)屬證書，無權(quán)屬糾紛且無查封登記及其他權(quán)利限制信息，具備基本入住條件。租賃期間，按合同約定承擔住房和設施設備維修義務；
2．保障性租賃住房租金接受政府指導，租金標準不高于同地段、同品質(zhì)的市場租賃住房評估租金的90%；
3．配合運營服務企業(yè)開展住房租賃工作；
4．保障性租賃住房應該通過“服務平臺”出租給符合條件的承租人，并告知承租人房屋及設施設備安全使用注意事項；
5．存量住房用于保障性租賃住房的，將納入“服務平臺”統(tǒng)一管理，5年內(nèi)不得上市交易（包括轉(zhuǎn)讓、市場租賃等）；
6. 存量住房用于保障性租賃住房的，出租人應授權(quán)相關職能部門核驗其房屋的不動產(chǎn)登記及相關信息；
7．履行國家和省、市保障性租賃住房政策規(guī)定和《居民自愿將存量住房用于保障性租賃住房承諾書》約定的其他義務。
出租人違反有關規(guī)定或合同約定，不履行上述義務，視情節(jié)輕重，將采取對出租住房和通過出租住房獲得資格購買的住房進行房屋交易和不動產(chǎn)登記限制、納入失信行為信用信息檔案等措施；造成損失的，依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，移送司法機關處理。
第十條 承租人權(quán)利義務
承租人應遵守國家和省、市保障性租賃住房相關規(guī)定，按照法律法規(guī)規(guī)定和合同約定履行相關權(quán)利義務。
（一）權(quán)利
1．可通過“服務平臺”依法依規(guī)與出租人協(xié)商租賃事宜；
2．可享受保障性租賃住房租金優(yōu)惠政策；
3．因工作、生活需要可與運營服務企業(yè)、出租人協(xié)商一致后提前解除租賃合同；
4．租賃期限屆滿，住房繼續(xù)出租的，原承租人同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)；
5．依法享有法律法規(guī)規(guī)定和合同約定的其他權(quán)利。
（二）義務
1．配合運營服務企業(yè)開展住房租賃工作；
2．按照合同約定規(guī)范租住保障性租賃住房，不得在保障性租賃住房內(nèi)從事違法違規(guī)活動，不得將承租的住房轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、分租；
3．按照合同約定合理使用住房及室內(nèi)設施設備，配合出租人、運營服務企業(yè)及有關部門進行安全檢查，發(fā)現(xiàn)消防、燃氣、治安等安全隱患及時報告，并按規(guī)定及合同約定由相應責任主體處理。
4．按合同約定及時繳納租金及水、電、氣、網(wǎng)絡、物業(yè)服務等費用，合同解除后，應及時騰退承租住房；
5．履行國家和省、市保障性租賃住房政策規(guī)定的其他義務。
承租人違反有關規(guī)定或合同約定，不履行上述義務，視情節(jié)輕重，將采取取消保障性租賃住房資格、納入失信行為信用信息檔案等措施；造成損失的，依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，移送司法機關處理。
第十一條 資格取得
居民存量住房納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同后，居民家庭方可在我市限購區(qū)域獲得新增購買一套住房資格。
居民家庭一次或多次，將一套或多套住房用于保障性租賃住房的，均只能獲得一次性購買一套住房的資格。居民將家庭名下唯一住房用于保障性租賃住房的，不認定為無房家庭。
第十二條 房源退出
納入保障性租賃住房管理5年期滿后，不再繼續(xù)納管的，可申請退出保障性租賃住房房源庫，同時解除上市交易限制。
納入保障性租賃住房管理后，居民未獲得新增購房資格或已取得新增購房資格但未購房的，可申請?zhí)崆巴顺霰Ｕ闲宰赓U住房房源庫，經(jīng)審核后可解除上市交易限制，同時取消該政策所支持的新增購房資格。
第十三條 部門職責
市住房建設主管部門負責保障性租賃住房的政策制定、“服務平臺”建設及維護管理等工作；負責保障性租賃住房的政策指導、行業(yè)監(jiān)管。
市公安局、市資源規(guī)劃、市市場監(jiān)管局、市大數(shù)據(jù)局等部門，按照各自職責負責做好戶籍、居住證、不動產(chǎn)登記等數(shù)據(jù)信息的核驗、推送工作，確保數(shù)據(jù)及時共享和互聯(lián)互通。
各區(qū)縣、開發(fā)區(qū)管委會是發(fā)展保障性租賃住房的責任主體，負責房源入庫及退出審核、申請人資格審核、違規(guī)行為調(diào)查核實、信訪回復、指導運營服務企業(yè)調(diào)解租賃雙方矛盾糾紛等工作。
第十四條 試行期限
本操作指南自2022年8月29日起施行，有效期5年。
關于什么樣的住房可以申請納入保障性租賃住房？西安住建官方提到在房源條件方面，申請納入保障性租賃住房的存量住房，必須符合安全要求，同時還須符合以下3個條件：
（一）住房位于我市限購區(qū)域內(nèi)且已取得房屋權(quán)屬證書；
（二）無權(quán)屬糾紛且無查封登記、限制信息；
（三）具備基本入住條件。
至于對承租人租住保障性租賃住房有哪些要求？官方表示按照合同約定規(guī)范租住保障性租賃住房，不得在保障性租賃住房內(nèi)從事違法違規(guī)活動，不得將承租的住房轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、分租，合理使用住房及室內(nèi)設施設備，不得有違法改建、擅自改變用途等其他違規(guī)行為，如違反相關規(guī)定將依法依規(guī)處理。