2022 年，受內(nèi)外多因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整階段。中央年內(nèi)多次釋放積極信號(hào)，優(yōu)化調(diào)控政策。2022 年底中央領(lǐng)導(dǎo)強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，肯定房地產(chǎn)的重要性更具積極意義，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的修復(fù)。
總體來看，房地產(chǎn)的行業(yè)重要性得到充分肯定，作為國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長直接貢獻(xiàn)高，產(chǎn)業(yè)鏈條長、關(guān)聯(lián)行業(yè)多，“穩(wěn)地產(chǎn)”對(duì)于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要。
西安樓市政策風(fēng)向反轉(zhuǎn)，由緊到松
西安樓市政策自2017年開始限購后整體逐步趨緊，于2021年達(dá)到最嚴(yán)。2022年上半年政策風(fēng)向反轉(zhuǎn)，終于迎來放松，觸及購房資格、限購限售等方面，雖從調(diào)整力度逐漸擴(kuò)大。但由于經(jīng)濟(jì)受挫、客戶信心不足，調(diào)控效果不及預(yù)期。
全年土地成交規(guī)模、地價(jià)雖然上漲，但流拍率亦有所上升
土地出讓面積方面，2022年，西安出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃建筑面積2596萬㎡，同比去年上漲五位 ，位居全國第三。
土地出讓金方面，2022年，西安房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓收入1172億，同比去年上漲8.9%，位居全國第八。
宅地走勢(shì)來看，2022年西安土地供應(yīng)、成交面積不及去年，繼續(xù)量縮價(jià)漲。
土拍政策多次調(diào)整：2021年西安集中供地政策首次實(shí)行，與之匹配的土拍政策隨之達(dá)到最嚴(yán)。隨著市場(chǎng)行情的劇烈變動(dòng)，2022年土拍政策也多次調(diào)整放松，取消毛坯限價(jià)和配建自持為企業(yè)讓利。
流拍率上升：2022年，流拍率達(dá)到近五年最高，尤其住宅用地流拍規(guī)劃建面260萬㎡，達(dá)到十年來最高。
商品住宅市場(chǎng)繼續(xù)量縮價(jià)漲，供大于求趨勢(shì)明顯
供銷規(guī)模方面，2020年以來西安商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)下滑，2022年已滑落至十年來最低水平，全年僅供應(yīng)1280.38萬㎡。受疫情及政策調(diào)控影響，2021年后西安商品住宅市場(chǎng)結(jié)束了持續(xù)三年的“供不應(yīng)求”局面，2022年成交量萎縮至最低點(diǎn)，全年僅成交1043.05萬㎡。
成交價(jià)格方面，西安商品住宅價(jià)格繼續(xù)抬升，全年成交均價(jià)15688元/㎡，總體呈現(xiàn)出量縮價(jià)漲的態(tài)勢(shì)，年尾兩月環(huán)比價(jià)格不斷下滑。
從月度成交來看，6月達(dá)到今年供應(yīng)和成交高峰，3月成交價(jià)格最高，西安樓市中傳統(tǒng)的“金三銀四”行情不再。
區(qū)域表現(xiàn)來看，僅四區(qū)規(guī)模同比上漲，港務(wù)、高新獨(dú)占鰲頭。
成交規(guī)模：港務(wù)、高新獨(dú)占鰲頭，占比超過全市三城，曲江、雁塔、藍(lán)田增幅明顯，但總體占比小，西咸各新城比例下降非常明顯。
成交價(jià)格：高新依舊單價(jià)最高，其次為碑林、曲江。其中碑林受新盤影響漲幅最大。
特征：主城區(qū)東北——西南兩極引領(lǐng)西安樓市，西咸非限購區(qū)熱度下滑明顯，秦漢新城跌幅近九成。
高面積、高總價(jià)改善產(chǎn)品成主流
面積結(jié)構(gòu)：從成交面積段占比來看，從2018年開始，成交面積占比主流從中低向中高不斷遷移。至2022年，主城區(qū)改善化格局不斷加深。140平方米以上戶型成交套數(shù)占比攀升至38%。
總價(jià)結(jié)構(gòu)：從成交價(jià)格段占比來看，2022年150萬以上的高價(jià)位產(chǎn)品成交占比繼續(xù)提升，較去年同期上升12個(gè)百分點(diǎn)。反映房價(jià)上漲帶來的市場(chǎng)份額變化越來越大。
居民置業(yè)意愿調(diào)查結(jié)果顯示，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨勢(shì)依然旺盛
根據(jù)中指研究院近日結(jié)束的西安置業(yè)問卷調(diào)研顯示，合理的購房需求尤其是剛需需求還未得到充分釋放。不少購房者受限購政策的資格限制，仍無法立刻購買新房。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有意在西安置業(yè)的人群中，僅有62%的人群擁有購置新房的資格，而26%的人群要在一年后才能獲得購房資格，12%的人群還根本沒有資格。
從置業(yè)目的看，剛需和改善（類剛需）的需求占到了近一半。其中，為結(jié)婚購房或者單身人群購房自住兩類人群占比達(dá)到33%，而為房間面積增大和社區(qū)品質(zhì)提高的改善人群占比在20%。
在意向購買面積上，仍然以中等戶型需求為主。其中，有27%的意向人群青睞在90-110㎡住宅，25%的意向人群青睞110-130㎡。值得注意的是，仍然有16%的受訪意向人群愿意購買70-90㎡的小戶型。
二手交易政策放開，成交量進(jìn)入恢復(fù)通道
從2021年7月西安執(zhí)行二手房指導(dǎo)價(jià)，使成交量價(jià)逐月下降，成交陷入“冰點(diǎn)”；2022年下半年，隨著“滿五”變“滿二”的政策放開，二手房限購松綁等寬松政策的相繼出臺(tái)，刺激二手房市場(chǎng)出現(xiàn)回升。2022年，西安全年成交二手房593.53萬㎡，均價(jià)16969元/㎡。
區(qū)域表現(xiàn)來看，高新、雁塔、經(jīng)開、未央等核心地段高品質(zhì)二手房進(jìn)入市場(chǎng)流通，對(duì)新房產(chǎn)生分流。
2023趨勢(shì)展望：市場(chǎng)格局洗牌，上半年筑底延續(xù)，下半年有望企穩(wěn)
商品房市場(chǎng)前幾年新盤積累下供應(yīng)走高，需求修復(fù)尚需時(shí)間，未來半年依然延續(xù)筑底態(tài)勢(shì)，庫存抬升、去化周期將進(jìn)一步拉長；土地市場(chǎng)方面，財(cái)政壓力下，西安土地出讓大概率規(guī)模延續(xù)增長、單價(jià)降低，大型央國企及資金充裕民企出手頻率將提升，實(shí)現(xiàn)“政府做地、企業(yè)做房”；企業(yè)方面，平臺(tái)公司開發(fā)能力有限，民企代建合作機(jī)會(huì)廣闊并且有議價(jià)空間。央企拿地資金、品牌力、交付力優(yōu)勢(shì)盡顯，未來崛起將重塑競爭格局。—摘自《陜西省房地產(chǎn)商會(huì)》